李欢欢

• 1:山西大学法学院

摘要(Abstract)：

在《民法典》实施背景下，实现抵押权人与商品房消费者的利益平衡至关重要。在适用“执行异议和复议规定”第29条时，依据诚实信用原则，商品房消费者应尽合理注意义务。通知义务是合理注意义务的重要内容。只有商品房消费者履行了合理注意义务时，才能排除抵押权人的强制执行；反之，则不能简单地排除抵押权人的强制执行。当然，作为补救措施，商品房消费者可以代为清偿债务而消除所购商品房的抵押权负担。

关键词(KeyWords)： 商品房消费者;排除强制执行;合理注意义务;代为清偿债务

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作者(Author): 李欢欢

参考文献(References)：

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• (1)在司法实务界有权威的观点认为商品房买受人享有的权利是“物权期待权”,并以此强化其效力。但是笔者认为,作为对将来可能享有物权的期待仍然只是期待权,得依赖债务人履行方可实现,其性质仍属债权。对物权期待权的观点,可参见江必新,刘贵祥.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2015:432;刘贵祥,范向阳.《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的理解与适用[J].人民司法,2015(11):23-34;持此观点的司法案例可参见辽宁省高级人民法院(2019)辽民终1018号民事判决书。
• (2)《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》最初于2015年以法释[2015] 10号公布实施。为配合《民法典》实施,最高人民法院于2020年对此前的司法解释进行了清理和修正。该规定经修订后以法释[2020]21号发布,对涉及商品房消费者排除强制执行的第29条未作任何改动。该条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除强制执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
• (1)《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019] 254号)第126条规定,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是,此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。如果买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者,而是一般的房屋买卖合同的买受人的,不适用上述处理规则。
• (2)最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复[2005]执他字第16号)指出,“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第2条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定,是为了保护个人消费者的居住权而设置的,即购房应是直接用于满足其生活居住需要,而不是用于经营,不应作扩大解释”。其实,这里所谓“居住权”并非《民法典》所规定的居住权,而仅仅是指购房者为满足基本生活需要之“居住”的权利。以“居住权”表述的案例可参见黔东南苗族侗族自治州中级人民法院(2016)黔26民再49号民事判决书,最高人民院(2018)最高法民申1536号民事裁定书。学者的此类表述,可参见冉克平.《民法典》视域中不动产买受人的法律地位:以“执行异议复议”的修改为中心[J].武汉大学学报(哲学社会科学版),2021(3):159-173.
• (3)参见“九民会议纪要”第126条。
• (4)全国人民代表大会常务委员会副委员长王晨在“关于《中华人民共和国民法典(草案)》的说明”中指出:草案在现行物权法规定的基础上,进一步完善了担保物权制度,为优化营商环境提供法治保障。
• (5)“特权”通常是对一个人或一个阶层的照顾性条件,对其负担或其他义务性规则的豁免。参见[意]彼德罗·彭梵得.罗马法教科书[M].黄风,译.北京:中国政法大学出版社,1992:12.
• (6)参见最高人民法院(2019)最高法民申3003号民事裁定书,最高人民法院(2019)最高法民申2999号民事裁定书。
• (1)参见最高人民法院(2020)最高法民申1486号民事裁定书。
• (2)该规定第28条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
• (3)参见最高人民法院(2019)最高法民申2999号民事裁定书。
• (1)参见广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院(2021)桂0405民初1911号民事判决书,广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院(2021)桂0405民初1911号民事判决书,山东省武城县人民法院(2021)鲁1428民初1212号民事判决书。有的判决虽然未明确说明未履行通知义务属于损害抵押权的情形,但是认为抵押人在转让抵押财产时,抵押人有告知义务,抵押权人可要求抵押人提前清偿债务或者提存价款,参见辽宁省铁岭市中级人民法院(2021)辽12民终1815号民事判决书,山东省淄博市中级人民法院(2021)鲁03民终2275号民事判决书。
• (2)参见安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院(2021)皖0302民初1597号民事判决书。
• (3)以设定抵押权和通过追及效力实现抵押权为两个端点,可以界定出一个光谱。光谱中除了两端之外,在两端之间亦存在很多点,代表了不同的可能性。而抵押权人请求抵押人提前清偿债权或者提存购房款便是介于光谱两端之间的其中一点。
• (4)相关的判决可参见最高人民法院(2022)最高法民终17号民事判决书最高人民法院(2021)最高法民申7707号民事裁定书,最高人民法院(2021)最高法民申6052号民事裁定书,最高人民法院(2021)最高法民申6055号民事判决书,最高人民法院(2021)最高法民申4906号民事裁定书,最高人民法院(2021)最高法民终600号民事判决书,最高人民法院(2021)最高法民申1341号民事裁定书,最高人民法院(2020)最高法民终1208号民事判决书,最高人民法院(2020)最高法民终1209号民事判决书,最高人民法院(2020)最高法民再101号民事判决书,最高人民法院(2020)最高法民终311号民事判决书。
• (1)参见湖南省长沙市天心区人民法院(2020)湘0103民初8084号民事判决书。
• (2)这并非笔者猜测,而是有事实依据的。有案例显示,开发商与抵押权人在合同中约定或者按有关监管规定将房屋预售款打入监管账户,开发商作为理性“经济人”,当然能够预见到如果没有将房屋预售款打入监管账户需要承担相应的责任,尽管如此,开发商往往仍然选择将预售款打入监管账户之外的账户。参见辽宁省高级人民法院(2019)辽民终1017号民事判决书。
• (1)如海口市住宅与房地产信息网,参见http://hkrealestate.haikou.gov.cn/hkweb/。